Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất

1. Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là gì?
– Dự án bất động sản là gì?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì “Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Theo đó, dự án bất động sản bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật.
– Thế nào là chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản?
Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP được hiểu là “việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án đó cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”. 
– Thế nào là chuyển nhượng một phần dự án bất động sản?
Cũng gần giống với việc chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP là “việc chủ đầu tư chuyển giao phần dự án bất động sản được phép kinh doanh và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”.
Như vậy, pháp luật luôn tạo điều kiện và cơ hội cho những cá nhân, tổ chức khi có nhu cầu chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng đối với toàn bộ hay một phần dự án bất động sản. Khi thực hiện việc chuyển nhượng này, các bên phải đảm bảo tuân theo Hợp đồng chuyển nhượng được quy định tại Mẫu số 08 ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Ngoài ra, cũng lưu ý rằng, đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì phần dự án bất động sản đó phải được phép kinh doanh theo quy định thì mới được chuyển nhượng.
2. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Để có thể thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, thì dự án bất động sản, chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cần phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng được quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
Thứ nhất, đối với dự án bất động sản:
– Dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
– Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Còn đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
– Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
– Dự án không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
Thứ hai, đối với chủ đầu tư chuyển nhượng:
Theo quy định, chủ đầu tư chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện là đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Thứ ba, đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng:
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
3. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Căn cứ Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 9 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, thì việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được thực hiện dựa trên các nguyên tắc sau đây:
Thứ nhất, chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
Thứ hai, bảo đảm yêu cầu không làm thay đổi mục tiêu của dự án; không làm thay đổi nội dung của dự án; bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
Thứ ba, đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng được nêu tại Mục 2 của bài viết này và được áp dụng trong trường hợp dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt.
Thứ tư, phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.
Thứ năm, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ sáu, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.
Thứ bảy, ngoại trừ những dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư và dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020, thì việc chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
4. Hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Căn cứ Điều 10 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP thì hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
4.1. Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
– Đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo mẫu quy định tại Mẫu số 10 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP;
– Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo mẫu quy định tại Mẫu số 08 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP;
– Các giấy tờ về dự án bất động sản chuyển nhượng, bao gồm:
+ Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
+ Quyết định phê duyệt dự án;
+ Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng;
+ Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng của dự án;
+ Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án (đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng);
+ Giấy chứng nhận đối với dự án;
Lưu ý: Những giấy tờ này là bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng, chứng thực khi nộp hồ sơ.
– Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Mẫu số 12 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
4.2.   Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
– Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo mẫu quy định tại Mẫu số 11 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP;
– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức;
Lưu ý: Những giấy tờ này là bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng hoặc chứng thực khi nộp hồ sơ.
– Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính; chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có) theo quy định của pháp luật để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận; đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng thì phải có giấy tờ chứng minh năng lực tài chính quy định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
5. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
5.1.   Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư
Căn cứ Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư) thì việc chuyển nhượng được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Khi nộp hồ sơ, chủ đầu tư dự án nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện 01 bộ hồ sơ nêu tại Mục 4 của bài viết này đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền).
Bước 2: Lấy ý kiến thẩm định, thực hiện thẩm định hồ sơ và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng
Cơ quan được giao chủ trì thẩm định tổ chức lấy ý kiến thẩm định và thực hiện thẩm định hồ sơ chuyển nhượng theo quy định tại Điều 13 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Sau đó, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để quyết định cho phép việc chuyển nhượng (mẫu quyết định cho phép chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Mẫu số 13 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP).
Thời gian để hoàn thành các công việc tại Bước 2 này tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ chưa đủ giấy tờ theo quy định thì chủ đầu tư phải bổ sung theo quy định, thời gian bổ sung giấy tờ sẽ không tính vào thời gian giải quyết.
Trường hợp xét thấy dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án biết rõ lý do.
Bước 3: Công bố công khai quyết định cho phép chuyển nhượng
Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án và gửi quyết định này về Bộ Xây dựng để tổng hợp, theo dõi.
Đồng thời, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải công bố công khai quyết định này trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.
Bước 4: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thông báo về việc chuyển nhượng và bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng
Kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trong thời hạn tối đa 30 ngày, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải:
– Hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đã dự thảo nêu trên.
Lưu ý: Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án sẽ đồng thời là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng, trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; và
– Hoàn thành việc bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng. Trường hợp này cần lưu ý:
+ Ít nhất là 15 ngày trước khi làm thủ tục bàn giao, bên chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng, các bên có liên quan (nếu có) biết; và
+ Đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.
Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi làm thủ tục bàn giao dự án, phần dự án.
Đặc biệt lưu ý, trong trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của UBND cấp tỉnh, chủ đầu tư chuyển nhượng phải làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước. Sau đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng
Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ sau:
– Nộp thuế, phí theo quy định của pháp luật;
– Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao toàn bộ hồ sơ dự án, phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng.
Lưu ý: Việc bàn giao này phải được lập thành văn bản có chữ ký của các bên.
– Bên nhận chuyển nhượng tiếp tục triển khai dự án, phần dự án ngay sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, phí và nhận bàn giao dự án, phần dự án.
– Làm thủ tục đăng ký biến động về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án, phần dự án có gắn với quyền sử dụng đất.
– Một trong các bên đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án, phần dự án gắn với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
5.2.   Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư
Tương tự như thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư, căn cứ Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 12 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì việc chuyển nhượng được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư dự án bất động sản nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện 01 bộ hồ sơ nêu tại Mục 4 đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án.
Bước 2: Lấy ý kiến thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng
Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh lấy ý kiến thẩm định của các bộ, ngành có liên quan theo quy định tại Điều 13 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Sau đó, UBND cấp tỉnh trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng.
Trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì UBND cấp tỉnh phải có văn bản thông báo cho chủ đầu tư dự án biết rõ lý do.